Un comprador que termina de tramitar su préstamo en octubre descubre, unas semanas después, que el tipo de interés ofrecido ha subido varias décimas. La financiación sale adelante, pero el coste total del crédito cambia las cuentas a veinte años.
Esta situación, cada vez más frecuente este otoño, refleja un punto de inflexión en el mercado inmobiliario francés: la ventana de tipos bajos se está cerrando y cada semana cuenta para quienes están preparando un proyecto de compra o venta.
Crédito hipotecario: superar el 4 % a 20 años cambia las cuentas
CAFPI constata una subida progresiva de los tipos medios negociados en septiembre y prevé que la tendencia continúe hasta finales de año. Para un prestatario que financia 250 000 euros, la diferencia entre un tipo del 3,5 % y uno del 4 % representa varios miles de euros en intereses acumulados.
El tipo de usura, el límite legal por encima del cual un banco no puede conceder un préstamo, incluye el seguro del préstamo y algunos gastos adicionales. Ahí es donde las cuentas se complican.
Por tanto, una solicitud puede rechazarse no porque el tipo del préstamo supere el límite, sino porque el coste total, incluido el seguro, hace que se rebase el tope. Los prestatarios mayores de 40 años, cuyas primas de seguro son mecánicamente más elevadas, son los primeros afectados, como señala Sud Ouest.
Antes de visitar una vivienda, conviene calcular la capacidad real de endeudamiento teniendo en cuenta el coste del seguro. Contratar el seguro del préstamo con una entidad distinta del banco prestamista sigue siendo una opción para recuperar margen por debajo del límite de usura. Seguir las noticias de Mon Hebdo Immo permite detectar estos cambios en los tipos semana a semana.
Mercado del alquiler tensionado: prepara la documentación antes incluso de buscar
La escasez de viviendas en alquiler no da tregua. El director de Orpi, citado por Capital, explica que alquilar ya no resulta rentable para muchos propietarios, lo que está sacando viviendas del mercado del alquiler. El resultado: en las grandes ciudades, la competencia entre inquilinos se intensifica con cada nuevo anuncio.
En la práctica, esto significa que quien se presenta con la documentación incompleta pierde la oportunidad antes incluso de la visita. Esto es lo que recomendamos preparar antes de empezar a buscar:
- Un expediente digital completo (las tres últimas nóminas, la declaración de la renta, el documento de identidad y un justificante de domicilio), listo para enviar en la hora siguiente a la publicación de un anuncio.
- Un certificado de avalista particular o un expediente Visale activado, ya que los propietarios dan prioridad a los perfiles que ofrecen garantías desde la primera selección.
- Una breve carta de presentación que detalle la situación laboral y la duración prevista del alquiler, para tranquilizar a un propietario preocupado por los periodos sin inquilinos o los impagos.
Para los propietarios, se ha actualizado la nota informativa obligatoria de los contratos de alquiler. Meilleurtaux recuerda que esta versión revisada precisa las normas de habitabilidad energética y los plazos relacionados con el DPE. No se ha introducido ninguna nueva prohibición, pero sí se recuerdan las obligaciones vigentes, algo que puede sorprender a quien no haya revisado su modelo de contrato en varios años.
Precios inmobiliarios en Francia: señales contradictorias según la ciudad
La oferta de viviendas de obra nueva sigue siendo insuficiente en las zonas tensionadas, lo que mantiene los precios en niveles elevados pese a la ralentización de las compraventas.
En las ciudades medianas, la dinámica es distinta. Los precios han experimentado ajustes a la baja más pronunciados, impulsados por el aumento de la oferta de viviendas en venta. Para un comprador, esto abre una oportunidad de negociación que no existía hace dos años. Para un vendedor, la tentación de mantener un precio elevado choca con unos plazos de venta cada vez más largos.
Negociar el precio de compra: una opción que vuelve a estar al alcance
En este contexto, el margen de negociación suele situarse entre el precio anunciado y el precio real de venta. Los compradores que hacen una oferta por debajo del precio solicitado tienen más posibilidades que hace un año de que se la acepten.
El aspecto que conviene vigilar sigue siendo la financiación. Negociar una rebaja solo interesa si el crédito sale adelante. Con los tipos al alza, el ahorro conseguido en el precio puede quedar absorbido por el sobrecoste del préstamo. Por eso conviene hacer ambos cálculos en paralelo: por un lado, una simulación actualizada del préstamo y, por otro, la oferta de compra.
Control de los alquileres: el Senado prorroga la medida dos años
El Senado ha votado a favor de prorrogar durante dos años el control de los alquileres. La medida afecta a las zonas donde ya estaba en vigor (París, Lyon, Lille, Montpellier, Burdeos y otras ciudades). Para los inquilinos actuales, esto significa que los límites de alquiler seguirán aplicándose cuando se renueve el contrato.
Para los inversores, la prórroga modifica el cálculo de la rentabilidad del alquiler en estas zonas. El propietario que se plantee volver a alquilar una vivienda debe incluir este límite en su previsión de ingresos. Sigue siendo tentador optar por el alquiler turístico amueblado, menos regulado en algunas ciudades, pero la normativa local también se está endureciendo en este segmento.
- Comprobar si el municipio donde se encuentra la vivienda está sujeto al control de los alquileres antes de fijar el importe.
- Comparar el alquiler de referencia incrementado con el importe previsto para evitar conflictos con el inquilino.
- Anticipar el impacto del DPE en la posibilidad de alquilar: pronto ya no se podrán alquilar viviendas con clasificación G.
La combinación de unos tipos de crédito al alza, una tensión persistente en el mercado del alquiler y la prórroga del control de los alquileres dibuja un mercado en el que cada decisión exige hacer cálculos precisos. Esperar a que las condiciones mejoren por sí solas es una apuesta cada vez más difícil de sostener, dadas las fechas límite de la normativa y la situación financiera.
