Un acquirente che completa la pratica per il mutuo a ottobre scopre, qualche settimana dopo, che il tasso proposto è aumentato di diversi decimi di punto. Il finanziamento viene approvato, ma il costo totale del credito cambia le carte in tavola su un orizzonte di vent’anni.
Questa situazione, sempre più frequente questo autunno, segna una svolta nel mercato immobiliare francese: la finestra dei tassi bassi si sta chiudendo e ogni settimana conta per chi sta preparando un progetto di acquisto o di vendita.
Mutui immobiliari: la soglia del 4 % sui 20 anni cambia i calcoli
CAFPI rileva un aumento graduale dei tassi medi negoziati a settembre e prevede che la tendenza proseguirà entro la fine dell’anno. Per chi finanzia 250 000 euro, la differenza tra un tasso del 3,5 % e uno del 4 % si traduce in diverse migliaia di euro di interessi complessivi.
Il tasso d’usura, il limite legale oltre il quale una banca non può concedere un prestito, include l’assicurazione sul mutuo e alcune spese accessorie. Ed è qui che i calcoli si complicano.
Una richiesta può quindi essere respinta non perché il tasso del mutuo superi la soglia, ma perché il costo complessivo, assicurazione inclusa, fa sforare il limite. Le persone con più di 40 anni, che pagano premi assicurativi inevitabilmente più elevati, sono le prime a risentirne, come sottolinea Sud Ouest.
Prima di visitare un immobile, conviene calcolare la propria effettiva capacità di indebitamento, includendo il costo dell’assicurazione. Affidare l’assicurazione sul mutuo a un ente diverso dalla banca finanziatrice resta una soluzione per recuperare margine rispetto alla soglia d’usura. Seguire le notizie di Mon Hebdo Immo permette di individuare queste variazioni dei tassi settimana dopo settimana.
Mercato degli affitti sotto pressione: preparare la documentazione prima ancora di iniziare la ricerca
La carenza di alloggi in affitto non accenna a diminuire. Il presidente di Orpi, citato da Capital, spiega che affittare non è più redditizio per molti proprietari, spingendo così alcuni immobili fuori dal mercato delle locazioni. Il risultato è che nelle grandi città la concorrenza tra gli inquilini si intensifica a ogni nuovo annuncio.
In pratica, chi si presenta con una documentazione incompleta è fuori dai giochi ancora prima della visita. Ecco cosa consigliamo di preparare prima di iniziare la ricerca:
- Una pratica digitale completa (le ultime tre buste paga, la dichiarazione dei redditi, un documento d’identità e una prova di residenza), pronta per essere inviata entro un’ora dalla pubblicazione dell’annuncio.
- Una dichiarazione di un garante persona fisica o una pratica Visale attivata, perché i proprietari privilegiano i profili più affidabili già dalla prima selezione.
- Una breve lettera di presentazione che specifichi la situazione lavorativa e la durata prevista della locazione, per rassicurare un proprietario preoccupato per i periodi di sfitto o per i mancati pagamenti.
Per i proprietari, è stata aggiornata la nota informativa obbligatoria dei contratti di locazione. Meilleurtaux ricorda che la versione rivista specifica le norme sull’abitabilità energetica e le scadenze relative al DPE. Non sono state introdotte nuove restrizioni, ma si tratta di un richiamo agli obblighi esistenti che può sorprendere chi non rilegge il proprio modello di contratto da diversi anni.
Prezzi immobiliari in Francia: segnali contrastanti da una città all’altra
L’offerta di nuove abitazioni resta insufficiente nelle zone ad alta domanda, mantenendo i prezzi su livelli elevati nonostante il rallentamento delle compravendite.
Nelle città di medie dimensioni la situazione è diversa. I prezzi hanno registrato ribassi più marcati, anche a causa dell’aumento degli immobili in vendita. Per chi compra, si apre così una possibilità di negoziazione che due anni fa non c’era. Per chi vende, la tentazione di mantenere un prezzo elevato si scontra con tempi di vendita sempre più lunghi.
Negoziare il prezzo d’acquisto: una possibilità tornata concreta
In questo contesto, il margine di negoziazione si colloca spesso tra il prezzo richiesto e quello effettivo di vendita. Rispetto a un anno fa, chi presenta un’offerta inferiore al prezzo richiesto ha maggiori probabilità che venga accettata.
Il principale aspetto da tenere sotto controllo resta il finanziamento. Negoziare un prezzo più basso è utile solo se il mutuo è sostenibile. Con i tassi in aumento, il risparmio sul prezzo può essere assorbito dal maggior costo del prestito. Conviene quindi fare entrambi i calcoli in parallelo: da un lato, una simulazione aggiornata del mutuo; dall’altro, l’offerta d’acquisto.
Controllo degli affitti: il Senato proroga la misura di due anni
Il Senato ha votato la proroga di due anni del controllo degli affitti. La misura riguarda le zone in cui era già in vigore (Parigi, Lione, Lille, Montpellier, Bordeaux e altre città). Per gli inquilini già presenti, significa che i limiti agli affitti continueranno ad applicarsi al rinnovo del contratto.
Per gli investitori, la proroga modifica il calcolo della redditività degli affitti in queste zone. Chi intende riaffittare un immobile deve includere questo limite nelle previsioni di reddito. Resta forte la tentazione di passare agli affitti turistici ammobiliati, meno regolamentati in alcune città, ma anche in questo segmento le normative locali si stanno inasprendo.
- Verificare se il comune in cui si trova l’immobile è soggetto al controllo degli affitti prima di stabilire il canone.
- Confrontare il canone di riferimento maggiorato con quello previsto, per evitare controversie con l’inquilino.
- Valutare in anticipo l’impatto del DPE sulla possibilità di affittare: presto non sarà più possibile affittare un alloggio in classe G.
L’aumento dei tassi dei mutui, la persistente tensione sul mercato degli affitti e la proroga del controllo dei canoni delineano un mercato in cui ogni decisione richiede calcoli precisi. Aspettare che le condizioni migliorino da sole è una scommessa sempre meno sostenibile, alla luce delle scadenze normative e finanziarie.
