Een koper die zijn hypotheekdossier in oktober afrondt, ontdekt enkele weken later dat de aangeboden rente met meerdere tienden van een procentpunt is gestegen. De financiering gaat door, maar de totale kosten van de lening veranderen de rekensom over twintig jaar aanzienlijk.
Deze situatie, die dit najaar steeds vaker voorkomt, illustreert een keerpunt op de Franse vastgoedmarkt: de periode van lage rentes loopt ten einde en voor wie een aankoop- of verkoopproject voorbereidt, telt elke week.
Hypotheek: de grens van 4% voor 20 jaar verandert de rekensom
CAFPI constateert dat de gemiddelde onderhandelde rente in september geleidelijk is gestegen en verwacht dat deze trend zich tot het einde van het jaar voortzet. Voor een kredietnemer die 250 000 euro leent, betekent het verschil tussen een rente van 3,5% en 4% duizenden euro’s aan opgetelde rente.
De wettelijke rentegrens, het maximum waarboven een bank geen lening mag verstrekken, omvat de kredietverzekering en bepaalde bijkomende kosten. Dat maakt de berekening ingewikkelder.
Een aanvraag kan dus worden afgewezen, niet omdat de rente van de lening boven de grens uitkomt, maar omdat de totale kosten, inclusief verzekering, het maximum overschrijden. Kredietnemers ouder dan 40 jaar, van wie de verzekeringspremies automatisch hoger liggen, worden het eerst getroffen, zoals Sud Ouest benadrukt.
Voordat je een woning gaat bezichtigen, is het verstandig om je werkelijke leencapaciteit te laten berekenen, inclusief de kosten van de verzekering. De kredietverzekering onderbrengen bij een andere aanbieder dan de bank die de lening verstrekt, blijft een manier om weer ruimte te creëren onder de wettelijke rentegrens. Door het nieuws van Mon Hebdo Immo te volgen, kun je renteontwikkelingen week na week in de gaten houden.
Krappe huurmarkt: bereid je dossier voor voordat je gaat zoeken
Het tekort aan huurwoningen neemt niet af. De topman van Orpi, geciteerd door Capital, legt uit dat verhuren voor veel verhuurders niet langer rendabel is, waardoor woningen uit de huurmarkt verdwijnen. Het gevolg: in de grote steden neemt de concurrentie tussen huurders bij elke nieuwe advertentie toe.
In de praktijk betekent dit dat een kandidaat met een onvolledig dossier de strijd al verliest voordat de bezichtiging heeft plaatsgevonden. Dit kun je het beste voorbereiden voordat je op zoek gaat:
- Een compleet digitaal dossier (de drie meest recente loonstroken, belastingaanslag, identiteitsbewijs en bewijs van woonadres) dat je binnen een uur na publicatie van een advertentie kunt versturen.
- Een garantverklaring van een particuliere borgsteller of een geactiveerd Visale-dossier, want verhuurders geven bij de eerste selectie de voorkeur aan kandidaten met voldoende zekerheid.
- Een korte motivatiebrief met informatie over je werksituatie en de beoogde huurperiode, om een verhuurder gerust te stellen die bang is voor leegstand of huurachterstanden.
Voor verhuurders is de verplichte toelichting bij huurcontracten bijgewerkt. Meilleurtaux wijst erop dat deze herziene versie de regels voor energieprestaties en de termijnen rond het DPE verduidelijkt. Er is geen nieuw verbod, maar wel een herinnering aan bestaande verplichtingen die een verhuurder kan verrassen als die het standaardhuurcontract al jaren niet heeft nagekeken.
Woningprijzen in Frankrijk: tegenstrijdige signalen per stad
Het aanbod van nieuwbouwwoningen blijft ontoereikend in gebieden met een krappe woningmarkt, waardoor de prijzen ondanks de afname van het aantal transacties hoog blijven.
In middelgrote steden is de ontwikkeling anders. De prijzen zijn sterker gedaald doordat het aantal woningen dat te koop staat toeneemt. Voor kopers biedt dit onderhandelingsruimte die er twee jaar geleden niet was. Voor verkopers botst de neiging om een hoge prijs aan te houden met steeds langere verkooptijden.
Onderhandelen over de aankoopprijs: weer een haalbare optie
In deze context ligt er vaak ruimte voor onderhandeling tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Kopers die een bod onder de vraagprijs uitbrengen, hebben meer kans dan een jaar geleden dat hun bod wordt geaccepteerd.
De financiering blijft een belangrijk aandachtspunt. Een lagere prijs onderhandelen heeft alleen zin als de hypotheek rondkomt. Bij stijgende rentes kan de besparing op de aankoopprijs teniet worden gedaan door de hogere kosten van de lening. Daarom is het verstandig beide berekeningen tegelijk te maken: een actuele hypotheekberekening en daarnaast het prijsbod.
Huurprijsregulering: de Senaat verlengt de regeling met twee jaar
De Senaat heeft gestemd voor een verlenging van de huurprijsregulering met twee jaar. De maatregel geldt voor gebieden waar de regeling al van kracht was (Parijs, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux en andere steden). Voor zittende huurders betekent dit dat de maximale huurprijzen ook bij verlenging van het huurcontract blijven gelden.
Voor investeerders verandert de verlenging de berekening van het huurrendement in deze gebieden. Een verhuurder die een woning opnieuw wil verhuren, moet deze maximale huurprijs meenemen in de inkomstenprognose. De verleiding om over te stappen op toeristische gemeubileerde verhuur, die in sommige steden minder streng gereguleerd is, blijft groot, maar ook voor dit segment worden de lokale regels aangescherpt.
- Controleer voordat je een huurprijs vaststelt of de gemeente waar de woning staat onder de huurprijsregulering valt.
- Vergelijk de verhoogde referentiehuur met de beoogde huurprijs om een geschil met de huurder te voorkomen.
- Houd rekening met de gevolgen van het DPE voor de verhuurmogelijkheden: een woning met energielabel G mag binnenkort niet meer worden verhuurd.
De combinatie van stijgende hypotheekrentes, aanhoudende krapte op de huurmarkt en verlengde huurprijsregulering schetst een markt waarin elke beslissing een nauwkeurige berekening vereist. Afwachten tot de omstandigheden vanzelf verbeteren, wordt door de regelgeving en financiële ontwikkelingen een steeds riskantere gok.
