Um comprador que conclui o processo de crédito em outubro descobre, algumas semanas depois, que a taxa proposta subiu vários décimos de ponto. O financiamento é aprovado, mas o custo total do crédito muda as contas ao longo de vinte anos.
Esta situação, cada vez mais frequente neste outono, ilustra uma viragem no mercado imobiliário francês: a janela de taxas baixas está a fechar-se, e cada semana conta para quem está a preparar um projeto de compra ou venda.
Crédito imobiliário: a barreira dos 4 % a 20 anos muda as contas
A CAFPI constata uma subida gradual das taxas médias negociadas em setembro e prevê que a tendência se mantenha até ao final do ano. Para um mutuário que financia 250 000 euros, a diferença entre uma taxa de 3,5 % e uma taxa de 4 % representa vários milhares de euros em juros acumulados.
A taxa de usura, o limite legal acima do qual um banco não pode conceder crédito, inclui o seguro de crédito e algumas despesas adicionais. É aqui que as contas se complicam.
Assim, um pedido de crédito pode ser recusado não porque a taxa do empréstimo ultrapasse o limite, mas porque o custo total, incluindo o seguro, faz disparar o limite. Os mutuários com mais de 40 anos, cujos prémios de seguro são mecanicamente mais elevados, são os primeiros a ser afetados, como salienta o Sud Ouest.
Antes de visitar um imóvel, convém calcular a capacidade real de endividamento, incluindo o custo do seguro. Contratar o seguro de crédito junto de outra entidade que não o banco credor continua a ser uma forma de recuperar margem face ao limite de usura. Acompanhar as notícias do Mon Hebdo Immo permite detetar estas variações das taxas semana após semana.
Mercado de arrendamento sob pressão: preparar a documentação antes mesmo de começar a procurar
A escassez de casas para arrendar não abranda. O presidente da Orpi, citado pela Capital, explica que arrendar deixou de ser rentável para muitos senhorios, o que retira imóveis do mercado de arrendamento. Resultado: nas grandes áreas urbanas, a concorrência entre inquilinos intensifica-se a cada novo anúncio.
Na prática, isto significa que um candidato que se apresenta com a documentação incompleta fica fora da corrida antes mesmo da visita. Eis o que recomendamos preparar antes de começar a procurar:
- Um processo digital completo (os três últimos recibos de vencimento, declaração de rendimentos, documento de identificação e comprovativo de morada), pronto a enviar na hora seguinte à publicação de um anúncio.
- Uma declaração de um fiador particular ou um processo Visale ativado, pois os proprietários dão preferência a candidatos com garantias logo na primeira seleção.
- Uma carta de apresentação breve que indique a situação profissional e a duração prevista do arrendamento, para tranquilizar um senhorio preocupado com períodos sem inquilino ou rendas em atraso.
Do lado dos senhorios, a nota informativa obrigatória dos contratos de arrendamento foi atualizada. A Meilleurtaux lembra que esta versão revista especifica as regras de habitabilidade energética e os prazos relacionados com o DPE. Não há novas proibições, mas sim um lembrete das obrigações existentes que pode surpreender um proprietário que não revê o seu modelo de contrato há vários anos.
Preços imobiliários em França: sinais contraditórios consoante as cidades
A oferta de habitação nova continua a ser insuficiente nas zonas de maior procura, o que mantém os preços elevados apesar do abrandamento das transações.
Nas cidades de média dimensão, a dinâmica é diferente. Os preços sofreram ajustamentos em baixa mais acentuados, impulsionados pelo aumento do número de imóveis à venda. Para quem compra, abre-se uma oportunidade de negociação que não existia há dois anos. Para quem vende, a tentação de manter um preço elevado esbarra em prazos de venda cada vez mais longos.
Negociar o preço de compra: uma margem que voltou a estar ao alcance
Neste contexto, a margem de negociação situa-se muitas vezes entre o preço anunciado e o preço efetivo de venda. Os compradores que fazem uma proposta abaixo do preço pedido têm mais hipóteses do que há um ano de a verem aceite.
O principal ponto de atenção continua a ser o financiamento. Negociar uma redução do preço só vale a pena se o crédito acompanhar. Com as taxas em alta, a poupança obtida no preço pode ser absorvida pelo custo adicional do empréstimo. Por isso, convém fazer os dois cálculos em paralelo: de um lado, uma simulação de crédito atualizada; do outro, a proposta de preço.
Controlo das rendas: o Senado prolonga a medida por dois anos
O Senado votou a favor do prolongamento do controlo das rendas por dois anos. A medida abrange as zonas onde já estava em vigor (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux e outras áreas urbanas). Para os inquilinos atuais, isto significa que os limites máximos das rendas continuarão a aplicar-se na renovação dos contratos.
Para os investidores, o prolongamento altera o cálculo da rentabilidade do arrendamento nestas zonas. Um senhorio que pretenda voltar a arrendar um imóvel deve incluir este limite na previsão de rendimentos. A tentação de passar para o arrendamento turístico mobilado, menos regulado em algumas cidades, continua forte, mas as regras locais também estão a tornar-se mais rigorosas neste segmento.
- Verificar se o município onde se situa o imóvel está sujeito ao controlo das rendas antes de definir o valor.
- Comparar a renda de referência majorada com a renda pretendida para evitar um litígio com o inquilino.
- Antecipar o impacto do DPE na possibilidade de arrendar: em breve, não será possível arrendar um imóvel com classificação G.
A combinação de taxas de crédito em alta, pressão persistente no mercado de arrendamento e prolongamento do controlo das rendas configura um mercado em que cada decisão exige contas rigorosas. Esperar que as condições melhorem por si só é uma aposta cada vez mais difícil de sustentar, tendo em conta o calendário regulamentar e financeiro.
