Ein Käufer, der seine Kreditunterlagen im Oktober abschließt, stellt wenige Wochen später fest, dass der angebotene Zinssatz um mehrere Zehntelprozentpunkte gestiegen ist. Die Finanzierung kommt zustande, doch die Gesamtkosten des Kredits verändern die Rechnung über zwanzig Jahre erheblich.
Diese Situation, die in diesem Herbst immer häufiger auftritt, verdeutlicht einen Wendepunkt auf dem französischen Immobilienmarkt: Das Zeitfenster mit niedrigen Zinsen schließt sich, und für alle, die einen Kauf oder Verkauf planen, zählt jede Woche.
Immobilienkredite: Die 4-Prozent-Marke bei 20 Jahren verändert die Rechnung
CAFPI verzeichnet im September einen allmählichen Anstieg der durchschnittlich ausgehandelten Zinssätze und rechnet damit, dass sich dieser Trend bis zum Jahresende fortsetzt. Für einen Kreditnehmer, der 250 000 Euro finanziert, macht der Unterschied zwischen einem Zinssatz von 3,5 % und einem von 4 % mehrere tausend Euro an kumulierten Zinsen aus.
Der Wucherzinssatz, also die gesetzliche Obergrenze, über die hinaus eine Bank keinen Kredit vergeben darf, berücksichtigt die Kreditversicherung und bestimmte Nebenkosten. Dadurch wird die Rechnung komplizierter.
Ein Kreditantrag kann daher abgelehnt werden, nicht weil der Kreditzins über dem Grenzwert liegt, sondern weil die Gesamtkosten einschließlich Versicherung die Obergrenze sprengen. Kreditnehmer über 40 sind davon besonders betroffen, da ihre Versicherungsprämien automatisch höher ausfallen, wie Sud Ouest hervorhebt.
Vor einer Besichtigung sollte man seine tatsächliche Kreditfähigkeit berechnen lassen und dabei die Versicherungskosten einbeziehen. Die Kreditversicherung bei einem anderen Anbieter als der kreditgebenden Bank abzuschließen, ist weiterhin eine Möglichkeit, wieder mehr Spielraum unterhalb des Wucherzinssatzes zu gewinnen. Wer die aktuellen Meldungen von Mon Hebdo Immo verfolgt, kann solche Zinsentwicklungen Woche für Woche im Blick behalten.
Angespannter Mietmarkt: Die Bewerbungsunterlagen schon vor der Suche vorbereiten
Der Mangel an Mietwohnungen hält an. Der Chef von Orpi erklärt laut Capital, dass sich die Vermietung für viele Vermieter nicht mehr lohnt und dadurch Wohnungen vom Mietmarkt verschwinden. Die Folge: In den großen Ballungsräumen verschärft sich der Wettbewerb unter Mietinteressenten mit jeder neuen Anzeige.
In der Praxis bedeutet das: Wer sich mit unvollständigen Unterlagen bewirbt, hat schon vor der Besichtigung das Nachsehen. Folgendes sollte man vorbereiten, bevor man mit der Suche beginnt:
- Eine vollständige digitale Bewerbungsmappe (die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid, Ausweis, Wohnsitznachweis), die innerhalb einer Stunde nach Veröffentlichung einer Anzeige verschickt werden kann.
- Eine Bürgschaftserklärung einer Privatperson oder eine aktivierte Visale-Bürgschaft, denn Vermieter bevorzugen bereits bei der ersten Vorauswahl Bewerber mit abgesicherter Bonität.
- Ein kurzes Anschreiben mit Angaben zur beruflichen Situation und zur geplanten Mietdauer, um Vermieter zu beruhigen, die Leerstand oder Mietausfälle befürchten.
Für Vermieter wurde das vorgeschriebene Merkblatt zu Mietverträgen aktualisiert. Meilleurtaux weist darauf hin, dass die überarbeitete Fassung die Anforderungen an die energetische Mindestqualität und die Fristen im Zusammenhang mit dem DPE präzisiert. Es gibt kein neues Verbot, doch die bestehenden Pflichten werden erneut in Erinnerung gerufen – das kann Vermieter überraschen, die ihren Standardmietvertrag seit Jahren nicht mehr geprüft haben.
Immobilienpreise in Frankreich: Je nach Stadt widersprüchliche Signale
Das Angebot an Neubauwohnungen bleibt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt unzureichend. Dadurch bleiben die Preise trotz des Rückgangs der Transaktionen hoch.
In mittelgroßen Städten ist die Entwicklung anders. Dort sind die Preise stärker gesunken, weil die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien zunimmt. Für Käufer eröffnet sich damit ein Verhandlungsspielraum, den es vor zwei Jahren noch nicht gab. Verkäufer hingegen müssen feststellen, dass der Versuch, einen hohen Preis durchzusetzen, zu längeren Verkaufszeiten führt.
Den Kaufpreis verhandeln: wieder eine realistische Möglichkeit
In diesem Umfeld liegt der Verhandlungsspielraum oft zwischen dem Angebotspreis und dem tatsächlichen Verkaufspreis. Käufer, die ein Angebot unter dem geforderten Preis abgeben, haben bessere Chancen als noch vor einem Jahr, dass es angenommen wird.
Entscheidend bleibt die Finanzierung. Einen niedrigeren Kaufpreis auszuhandeln, lohnt sich nur, wenn die Finanzierung gesichert ist. Bei steigenden Zinsen kann der Preisvorteil durch die höheren Kreditkosten aufgezehrt werden. Deshalb sollte man beide Berechnungen parallel anstellen: auf der einen Seite eine aktualisierte Kreditsimulation, auf der anderen das Kaufangebot.
Mietpreisbindung: Der Senat verlängert die Regelung um zwei Jahre
Der Senat hat für eine Verlängerung der Mietpreisbindung um zwei Jahre gestimmt. Die Maßnahme gilt in Gebieten, in denen die Regelung bereits eingeführt wurde (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux und weitere Ballungsräume). Für bestehende Mieter bedeutet das, dass die Mietobergrenzen auch bei Vertragsverlängerungen weiterhin gelten.
Für Investoren verändert die Verlängerung die Berechnung der Mietrendite in diesen Gebieten. Vermieter, die eine erneute Vermietung planen, müssen die Obergrenze in ihre Einnahmenprognose einbeziehen. Der Wechsel zur touristischen möblierten Vermietung, die in manchen Städten weniger stark reguliert ist, bleibt verlockend. Doch auch für dieses Segment werden die lokalen Vorschriften verschärft.
- Vor der Festlegung der Miete prüfen, ob für die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, eine Mietpreisbindung gilt.
- Die erhöhte Referenzmiete mit der geplanten Miete vergleichen, um einen Rechtsstreit mit dem Mieter zu vermeiden.
- Die Auswirkungen des DPE auf die Vermietbarkeit berücksichtigen: Eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse G darf bald nicht mehr vermietet werden.
Steigende Kreditzinsen, anhaltender Druck auf dem Mietmarkt und eine verlängerte Mietpreisbindung prägen einen Markt, in dem jede Entscheidung eine genaue Kalkulation erfordert. Darauf zu warten, dass sich die Bedingungen von selbst verbessern, wird angesichts des regulatorischen und finanziellen Zeitplans zu einem immer riskanteren Unterfangen.
